本文摘要：安徽省蚌埠市積極探索土地儲備模式，靈活運用土地儲備和供應(yīng)手段做好土地市場調(diào)控，從科學編制土地儲備計劃、規(guī)范工作流程、加強風險防范等多方面入手，探索構(gòu)建土地大儲備格局。 蚌埠市位于安徽省北部，轄區(qū)大部分處于淮北平原南端，是淮河流域和皖北地區(qū)中
安徽省蚌埠市積極探索土地儲備模式，靈活運用土地儲備和供應(yīng)手段做好土地市場調(diào)控，從科學編制土地儲備計劃、規(guī)范工作流程、加強風險防范等多方面入手，探索構(gòu)建土地“大儲備”格局。
蚌埠市位于安徽省北部，轄區(qū)大部分處于淮北平原南端，是淮河流域和皖北地區(qū)中心城市。近年來，蚌埠市積極探索土地儲備模式，靈活運用土地儲備和供應(yīng)手段做好土地市場調(diào)控，探索構(gòu)建土地“大儲備”格局，實現(xiàn)土地的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)和統(tǒng)一管理。工作成效土地儲備現(xiàn)狀。
近幾年，蚌埠市共儲備土地8568畝(含部分重點工業(yè)項目用地)，支出收儲成本49.5億元，收儲平均單價58萬元/畝;出庫土地5222畝，其中重點工業(yè)項目用地1600畝，出讓總收入達98.67億元，出讓平均單價189萬元/畝。截至2018年底，存量經(jīng)營性建設(shè)用地3346畝。2019年，蚌埠市區(qū)擬收儲項目45個、面積7815畝。
土地儲備服務(wù)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。一是以城市規(guī)劃為導(dǎo)向，大力開展土地儲備，保障城市建設(shè)發(fā)展需要。如籌措資金實施置換儲備，大力實施職業(yè)院校進園區(qū)工作。釋放老城區(qū)8所職業(yè)學校原址土地550畝，新園區(qū)一期建設(shè)用地905畝，現(xiàn)已建成入園。二是發(fā)揮土地儲備職能，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。引導(dǎo)進入園區(qū)，實施產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、促進產(chǎn)業(yè)集聚。如中糧生化、豐原集團、華光光電等企業(yè)已全部進入新園區(qū)發(fā)展。
土地債券發(fā)行狀況良好。2017年以來，蚌埠市土地儲備專項債券項目規(guī)模逐漸加大，發(fā)行債券條件得到改善。2017年，運行土地儲備專項債券項目2個，涉及土地611.22畝，專項債額度9.72億元，5年期利率4.2%。2018年，土地儲備專項債券項目共2個，涉及土地719.74畝，專項債額度為6.02億元，5年期利率3.9%。2019年，擬申請新增土地儲備專項債券額度24.43億元。
主要做法蚌埠市修訂土地儲備業(yè)務(wù)流程，出臺了一系列制度、文件規(guī)范土地儲備工作，確保土地儲備工作規(guī)范、有序、高效開展。積極開展土地儲備模式探索，按照“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個籠頭放水”的總體要求實施土地儲備，構(gòu)建土地“大儲備”戰(zhàn)略格局。科學編制土地儲備計劃。蚌埠市堅持以城市總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃為導(dǎo)向，堅持以規(guī)劃優(yōu)先、山水環(huán)境良好優(yōu)先、基礎(chǔ)設(shè)施配套優(yōu)先、公共設(shè)施配套優(yōu)先的“四優(yōu)先”為原則開展地塊收儲工作。規(guī)范土地儲備流程。
對列入儲備計劃的土地，儲備中心提前實施勘察并對接規(guī)劃部門和各轄區(qū)政府(管委會)，對規(guī)劃條件和基本情況進行了解和溝通。實施土地儲備后，根據(jù)儲備信息系統(tǒng)要求，及時將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)并嚴格按流程實施土地儲備，收儲完成后及時入庫，對每一宗入庫土地實施委托管理并定期巡查。加強債務(wù)風險防范。
2012年~2016年，蚌埠市土地儲備中心銀行存量貸款較高，中心采取積極措施防范債務(wù)風險：一是積極對接財政部門，及時將銀行貸款置換為政府債券;二是針對未置換的部分銀行存量貸款，依據(jù)還款計劃編制年度土地出讓計劃，解決還款資金壓力;三是嚴把發(fā)債項目準入關(guān)口。發(fā)債項目須納入當?shù)卣鷾实耐恋貎淠甓扔媱潱沤^將不符合條件的項目納入土地儲備專債發(fā)行項目;四是規(guī)范土地儲備專項債券使用，確保專項債券資金點對點專款專用。構(gòu)建土地“大儲備”戰(zhàn)略格局。一是新增經(jīng)營性建設(shè)用地農(nóng)轉(zhuǎn)用指標，全部交由土地儲備中心籌措資金實施征收儲備，各轄區(qū)政府(管委會)負責具體征收補償。
二是存量經(jīng)營性建設(shè)用地，原則上要求統(tǒng)一納入土地儲備，不經(jīng)儲備的土地不予上市，轄區(qū)政府(管委會)負責征收拆遷和土地整理。思考與建議蚌埠市的土地儲備實踐也存在一些問題，如土地儲備資金缺口較大、土地儲備專項債券的考核單一、化解債務(wù)風險壓力較大、新增建設(shè)用地申報專項債券報批資金量大等，需要從政策層面從上而下予以解決。適當調(diào)整土地儲備專項債券發(fā)行額度和出讓條件。全省發(fā)債項目測算本息償付保障覆蓋倍數(shù)為1.15倍~3.57倍，高于1.1的要求，在保證專項債券專項使用前提下風險是安全可控的。
2019年，蚌埠市土地儲備資金缺口近46萬元，建議適當增加專項債券發(fā)行額度來解決。同時，允許成熟的專項債券對應(yīng)的儲備土地提前出讓，出讓收入專項用于其他土地收儲項目。改革土地儲備專項債券的使用情況考核工作。目前，專項債券考核要求當年必須用完所有專項債券額度。
在實際工作中，土地收儲因土地征收、房屋拆遷等工作需要一定施工周期才能順利完成。建議針對資金是否專項使用來考核，用款進度應(yīng)由各地結(jié)合項目實際，在保障資金安全前提下專項使用資金。適時調(diào)整專項債券發(fā)行時間。地方政府一般要求在年初安排重點工作并按季度考核，但土地儲備專項債券通常在年底才到位，導(dǎo)致土地儲備工作與地方政府重點工作時間結(jié)點脫節(jié)。
建議土地儲備專項債券改在年初發(fā)行，年末根據(jù)需要適度追加發(fā)行。適當放寬專項債券項目申報條件。2018年度政策規(guī)定新增土地債券須完成土地報征。目前，蚌埠市新增土地報批費用將近達到24萬元/畝，高額的費用導(dǎo)致地方財政預(yù)算資金壓力較大。因此，建議新增土地專項債券項目可以不設(shè)置提前報批條件。
合理增發(fā)土地儲備專項債券附屬產(chǎn)品以置換存量銀行貸款。對于儲備土地出讓收入對融資成本覆蓋倍數(shù)較高的項目，建議增加發(fā)行附屬產(chǎn)品用于置換存量銀行債務(wù)，以減輕還款壓力。加強儲備土地全流程監(jiān)測監(jiān)管。從實踐來看，土地儲備信息報備不及時、不完備容易影響對土地儲備運行情況的判斷，也給發(fā)行專項債券的監(jiān)管造成困擾。建議更新土地儲備子模塊功能，加強對儲備土地來源、入庫、出庫的全流程監(jiān)測監(jiān)管。
土地方向評職知識：土地整治監(jiān)管論文投稿什么刊物
《西部大開發(fā)》(非官方)2001年創(chuàng)刊，是由陜西省決策咨詢委員會主辦的專業(yè)性學術(shù)經(jīng)濟期刊。本刊是經(jīng)國家新聞出版署正式批準、公開發(fā)行的刊物。期刊收錄土地整治監(jiān)管方面論文有“土地整治中公眾參與及其監(jiān)管機制研究進展和展望”等。
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